Ile kosztuje termomodernizacja domu kostki z lat 70? Koszty, oszczędności i dofinansowanie – Case Study

Właściciele starszych nieocieplonych domów, stale mierzą się z tym samym zestawem wyzwań: rosnące rachunki za ogrzewanie, niska efektywność energetyczna budynku oraz presja związana ze stopniowym wycofywaniem paliw stałych. Poniższe case study, opracowane przez BUIMS, prezentuje kompleksową analizę termomodernizacji budynku jednorodzinnego – od diagnozy stanu istniejącego, przez dobór optymalnych rozwiązań, aż po kalkulację zwrotu z inwestycji z uwzględnieniem programu „Czyste Powietrze” oraz ulgi termomodernizacyjnej.

Ekspert BUIMS podkreśla: Nieocieplony dom jednorodzinny, ogrzewany kotłem węglowym, generował roczne koszty eksploatacji rzędu 16 300 zł przy zużyciu około 15 ton węgla rocznie. Kompleksowa termomodernizacja obejmująca docieplenie przegród, wymianę stolarki oraz zmianę źródła ciepła pozwoliła zredukować zapotrzebowanie na energię użytkową do ogrzewania o około 85%, a roczne koszty eksploatacji o około 66%. Koszt własny inwestora, w zależności od poziomu dofinansowania z programu „Czyste Powietrze” i ulgi termomodernizacyjnej, wyniósł od około 35 000 zł do 132 000 zł brutto, przy czasie zwrotu od 3 do 12 lat. Jeśli chcesz sprawdzić, jakie warianty termomodernizacji będą najbardziej opłacalne w Twoim budynku, zacznij od audytu energetycznego.

Stan istniejący budynku – punkt wyjścia do analizy

Rzetelna ocena stanu technicznego budynku stanowi fundament każdej inwestycji termomodernizacyjnej. Bez precyzyjnej inwentaryzacji przegród i instalacji nie sposób wyznaczyć opłacalnego zakresu prac ani oszacować realnych oszczędności. Analizowany budynek jednorodzinny charakteryzował się cechami typowymi dla starszej zabudowy – nieocieploną obudową zewnętrzną, przestarzałym źródłem ciepła opartym na węglu kamiennym oraz wentylacją grawitacyjną.

Parametry techniczne przegród budowlanych w stanie przed modernizacją przedstawiały się następująco:

• Ściany zewnętrzne – cegła dziurawka bez ocieplenia, współczynnik przenikania ciepła U = 1,64 W/(m²·K).
• Stropodach – strop gęstożebrowy z warstwą polepy, U = 1,02 W/(m²·K).
• Podłoga na gruncie – nieocieplona, wykończona różnymi materiałami w zależności od pomieszczenia.
• Okna zewnętrzne – PVC, wymienione w trakcie eksploatacji, U = 1,60 W/(m²·K).
• Drzwi zewnętrzne – U = 2,20 W/(m²·K).

Wizualizacja analizowanego budynku

Ogrzewanie budynku realizowane było za pośrednictwem kotła węglowego, który obsługiwał zarówno centralne ogrzewanie, jak i przygotowanie ciepłej wody użytkowej w sezonie grzewczym. Poza sezonem grzewczym ciepła woda przygotowywana była przez podgrzewacz elektryczny przepływowy, co generowało dodatkowe koszty energii elektrycznej. Wentylacja budynku opierała się wyłącznie na systemie grawitacyjnym (wentylacja naturalna).

Obliczeniowa moc cieplna systemu grzewczego wynosiła 17,34 kW, a roczne zapotrzebowanie na energię użytkową do ogrzewania sięgało 40 257,75 kWh/rok, co w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni dawało wartość EU = 361,87 kWh/(m²·rok).

Są to wartości kilkukrotnie przekraczające współczesne standardy dla budynków energooszczędnych. Roczne koszty eksploatacji na potrzeby centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej wynosiły około 16 300 zł, przy zużyciu około 15 ton węgla rocznie, uzupełnionym energią elektryczną na potrzeby urządzeń pomocniczych oraz przygotowania CWU poza sezonem grzewczym. Już sama skala strat cieplnych jednoznacznie wskazywała na konieczność przeprowadzenia kompleksowej termomodernizacji.

Porównanie wariantów źródła ciepła

W ramach planowanej termomodernizacji założono wymianę istniejącego, nieefektywnego kotła węglowego. Wybór nowego źródła ciepła jest decyzją strategiczną, która determinuje koszty eksploatacji budynku na wiele lat. Punktem wyjścia do podjęcia optymalnej decyzji było zestawienie 6 wariantów modernizacji systemu ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej.

Przyjęte warianty różniły się zakresem prac oraz konfiguracją urządzeń:

• Zakres techniczny – poszczególne rozwiązania obejmowały różne typy źródeł ciepła o odmiennych parametrach eksploatacyjnych i kosztach inwestycyjnych.
• Instalacja fotowoltaiczna – w wybranych wariantach uwzględniono instalację PV współpracującą z magazynem energii w celu zwiększenia poziomu autokonsumpcji wyprodukowanej energii elektrycznej.
• Koszty eksploatacyjne – dla każdego wariantu wyznaczono prognozowane roczne koszty ogrzewania i przygotowania CWU, umożliwiające porównanie opłacalności w perspektywie długoterminowej.

Warto zwrócić uwagę, że różnice w kosztach inwestycyjnych pomiędzy poszczególnymi wariantami były znaczące – od około 30 000 zł do ponad 120 000 zł – podczas gdy koszty eksploatacji wahały się w mniejszym zakresie. Oznacza to, że sam wybór źródła ciepła bez analizy całkowitego kosztu (inwestycja + eksploatacja) może prowadzić do podjęcia nietrafionej decyzji. Dopiero zestawienie obu składowych pozwala na racjonalny wybór wariantu optymalnego zarówno technicznie, jak i ekonomicznie.

Optymalny zakres prac termomodernizacyjnych

Dla wybranego wariantu źródła ciepła wyznaczono optymalny zakres prac związanych z dociepleniem przegród budowlanych oraz wymianą stolarki okiennej i drzwiowej. Należy podkreślić, że grubości izolacji dobrano na podstawie analizy ekonomicznej opłacalności, a nie wyłącznie w celu spełnienia minimalnych wymagań przepisów. Przekłada się to na współczynniki przenikania ciepła U niższe od wartości wymaganych obowiązującymi warunkami technicznymi.

Parametry przegród przed i po termomodernizacji wraz z kosztami modernizacji:

Kluczowym elementem powyższego zestawienia są osiągnięte wartości współczynnika U:

• Ściany zewnętrzne (U = 0,16) – wartość niższa niż wymagane przepisami 0,20 W/(m²·K), osiągnięta dzięki zastosowaniu 22 cm izolacji.
• Stropodach (U = 0,12) – wartość niższa niż wymagane przepisami 0,15 W/(m²·K), przy grubości ocieplenia 29 cm.
• Okna i drzwi – wymienione na modele o parametrach spełniających aktualne wymagania techniczne.

Dlaczego przegrody osiągają wartości U niższe niż wymagane przepisami i jak oblicza się optymalną grubość ocieplenia, opisałem szczegółowo w odrębnym wpisie dotyczącym doboru optymalnej grubości ocieplenia.

Należy jednak pamiętać, że w analizowanym przypadku pominięto ocieplenie podłogi na gruncie. Decyzja ta wynikała z chęci do ograniczenia ingerencji we wnętrze budynku, ponieważ realizacja tego zakresu prac wiązałaby się z generalnym remontem pomieszczeń parteru – wymianą posadzek, przebudową progów oraz koniecznością odnowienia wykończenia wnętrz. Jest to częsta sytuacja w praktyce termomodernizacyjnej, w której inwestorzy świadomie rezygnują z części prac ze względu na ich inwazyjność i dodatkowe koszty towarzyszące.

Redukcja strat ciepła – efekt modernizacji przegród

Docieplenie przegród budowlanych przyniosło zasadniczą zmianę w bilansie cieplnym budynku. Straty ciepła przez przenikanie, które przed termomodernizacją stanowiły dominujący składnik zapotrzebowania energetycznego, zostały drastycznie ograniczone. Efekt ten jest szczególnie widoczny w przypadku ścian zewnętrznych – ze względu na dużą powierzchnię i wysoki współczynnik U generowały one największe straty.

Analiza wyników pokazuje skalę osiągniętej redukcji:

• Ściany zewnętrzne – straty zredukowane z poziomu ponad 300 W/K do okołu 20 W/K, co stanowi najistotniejszą zmianę w całym bilansie.
• Stropodach – spadek strat z około 75 W/K do 10 W/K.
• Okna i drzwi – wymierne, choć bezwzględnie mniejsze redukcje, wynikające z mniejszej powierzchni tych elementów.

Łącznie modernizacja przegród pozwoliła obniżyć obliczeniową moc cieplną systemu grzewczego z 17,34 kW do zaledwie około 3,5 kW – a więc niemal pięciokrotnie. Tak znacząca redukcja ma bezpośrednie przełożenie na dobór nowego źródła ciepła.

Budynek po termomodernizacji może być efektywnie ogrzewany urządzeniem o znacznie niższej mocy, co wpływa przede wszystkim na obniżenie kosztu zakupu nowego źródła ciepła.

Więcej informacji o tym, jak kształtowały się straty ciepła w tym konkretnym budynku przed i po termomodernizacji, znajdziesz we wpisie „Straty ciepła z budynku”.

Efekty termomodernizacji – bilans energetyczny i kosztowy

Kompleksowa modernizacja budynku przyniosła wymierne rezultaty, które można wyrazić za pomocą kilku kluczowych wskaźników. Zapotrzebowanie na energię użytkową do ogrzewania spadło z 40 257,75 kWh/rok (361,87 kWh/(m²·rok)) do 6 156,82 kWh/rok (55,34 kWh/(m²·rok)), co oznacza redukcję o około 85%. Jest to zmiana fundamentalna – budynek po modernizacji zużywa zaledwie jedną siódmą energii potrzebnej wcześniej do utrzymania komfortu cieplnego.

Kluczowe wskaźniki efektywności po przeprowadzeniu termomodernizacji:

• Moc cieplna systemu grzewczego – redukcja z 17,34 kW do około 3,5 kW.
• Zapotrzebowanie na energię użytkową do ogrzewania – spadek z 361,87 do 55,34 kWh/(m²·rok), czyli redukcja o około 85%.
• Roczne koszty ogrzewania i CWU – spadek z około 16 300 zł do około 5 500 zł, co daje roczną oszczędność rzędu 10 800 zł (redukcja o około 66%).
• Emisja CO₂ – redukcja z około 32 tCO₂/rok do około 7 tCO₂/rok, czyli ograniczenie o około 25 ton CO₂ rocznie.

Warto zwrócić uwagę, że redukcja kosztów (66%) jest niższa niż redukcja zapotrzebowania na energię użytkową (85%). Wynika to ze zmiany nośnika energii – przejścia z węgla na inne źródło ciepła o odmiennej cenie jednostkowej energii – oraz z faktu, że koszty przygotowania ciepłej wody użytkowej pozostały w tym przypadku relatywnie stałe niezależnie od zakresu docieplenia budynku.

Dodatkowo modernizacja przełożyła się na ograniczenie emisji CO₂ o ok. 25 ton rocznie (co można porównać do rocznego pochłaniania CO₂ przez las o powierzchni rzędu 5–8 ha), co poprawia ślad węglowy budynku i może być atutem wizerunkowym oraz rynkowym.

Dofinansowanie i koszt własny inwestora

Całkowity koszt brutto inwestycji termomodernizacyjnej wyniósł 214 827,24 zł, z czego koszty kwalifikowane netto przy najwyższym poziomie dofinansowania stanowiły 174 656,29 zł. Wysokość możliwego do uzyskania dofinansowania z programu „Czyste Powietrze” różni się znacząco w zależności od poziomu dochodów inwestora, co bezpośrednio przekłada się na koszt własny i czas zwrotu inwestycji. Dodatkową korzyść finansową stanowi ulga termomodernizacyjna, która pozwala na odliczenie poniesionych wydatków od podstawy opodatkowania.

Szczegóły odnośnie możliwości maksymalizacji dofinansowania z programu Czyste Powietrze opisałem we wpisie: Program „Czyste Powietrze” 2026 – Jak uzyskać maksymalne dofinansowanie?

Zestawienie kosztów własnych i czasów zwrotu dla poszczególnych poziomów dofinansowania (przy założeniu rozliczenia z małżonkiem na skali podatkowej):

Z powyższego zestawienia wynikają następujące wnioski:

• Najwyższy poziom dofinansowania – koszt własny inwestora spada do zaledwie około 35 350 zł, a prosty czas zwrotu wynosi jedynie 3 lata, co czyni inwestycję wyjątkowo opłacalną.
• Poziom podwyższony – przy koszcie własnym 81 460 zł i czasie zwrotu 8 lat, inwestycja nadal stanowi bardzo racjonalne przedsięwzięcie ekonomiczne.
• Poziom podstawowy – mimo najwyższego kosztu własnego (132 245 zł), czas zwrotu na poziomie 12 lat jest akceptowalny w kontekście wieloletniego okresu użytkowania budynku.

Należy jednak pamiętać, że wartość ulgi termomodernizacyjnej maleje wraz ze wzrostem poziomu dofinansowania. Wynika to z tego, że ulga przysługuje od kosztów poniesionych przez inwestora i nieobjętych dofinansowaniem – im wyższa dotacja, tym mniejsza kwota podlegająca odliczeniu.

Warto również zwrócić uwagę, że prosty czas zwrotu (SPBT) nie uwzględnia wzrostu cen energii w czasie. Przy utrzymującym się trendzie wzrostowym cen nośników energii rzeczywisty zwrot z inwestycji może nastąpić szybciej niż wynikałoby z przedstawionych obliczeń.

Podsumowanie

Przedstawione case study pokazuje, że dobrze zaplanowana termomodernizacja starszego budynku jednorodzinnego jest inwestycją o wymiernych korzyściach energetycznych, finansowych oraz ekologicznych. Osiągnięte rezultaty – redukcja zapotrzebowania na energię o 85%, obniżenie kosztów eksploatacji o 66% i ograniczenie emisji CO₂ o 25 ton rocznie – potwierdzają, że przy odpowiednim doborze zakresu prac i profesjonalnym podejściu do analizy wariantowej, głęboka modernizacja jest w pełni uzasadniona ekonomicznie.

Kluczowe czynniki decydujące o sukcesie tego typu przedsięwzięć to:

• Rzetelny audyt energetyczny – pozwalający wyznaczyć optymalny zakres termomodernizacji pod kątem technicznym i ekonomicznym.
• Analiza wariantowa źródeł ciepła – umożliwiająca porównanie rozwiązań nie tylko pod względem kosztu zakupu, ale również kosztów eksploatacji w perspektywie wieloletniej.
• Dobór grubości ocieplenia oparty na analizie opłacalności – przekroczenie minimalnych wymagań przepisów przynosi dodatkowe, wymierne oszczędności.
• Uwzględnienie dostępnych form dofinansowania – program „Czyste Powietrze” w połączeniu z ulgą termomodernizacyjną pozwala na znaczące obniżenie kosztu własnego inwestycji.